住宅購入 Part1 物件探し

マンションを購入したので、その備忘録

前提の情報

購入者の情報

 DINKS
  👨 30代 IT系企業 フルリモート(オフィスあり) 中央区在住、駅直結マンション1LDK 55㎡
  👩 40代 管理栄養士 オフィス出勤(世田谷区) 渋谷区在住、駅徒歩5分マンション1K 25㎡
    👦👧 将来子どもの計画なし

購入の時系列

   1.2020/09-2020/11 マンション購入の検討開始、購入物件の決定
   2.2021/11-2021/01 マンション購入契約の準備と執行
   3.2020/12-2021/02 マンションリフォームの実施
   4.2021/01-2021/02 マンション入居準備と引越

発端

2020/10(当時はまだ未婚)
  👩「老後を考え住居を購入予定、目黒区の1人暮らし向けの物件を見学にいくので週末一緒にどう？」
  👨「OK」見学後「駅近でもないのに目黒高い😳同棲して広い物件を購入したほうがよいのでは？」
  👩「条件整理して、改めてマンション見学に行きましょう」

マンション購入の検討開始

物件に求める条件の整理

📅スケジュール

  当時の住居に課題はないのでスケジュール的な余裕有り
  賃貸更新のため2021/08までの入居が望ましい

👛予算

  当然安ければよいが相場見合い(とはいっても上限は1億円程度)、住宅ローンが通ればよい
  同棲前のため、お互いの財務状況はそこまで把握せず

🏢住居に求めるもの

  居住スペースの確保 60㎡以上であること
  2LDK以上でリビング、寝室、リモートワークのための部屋が確保できること
  インターネット環境(業務に耐える回線)が整備されていること

⛲周辺環境に求めるもの

  通勤利便性が高いこと
    * 会社までの乗り換え本数が少ないこと
    * 通勤時間が1時間以内であること
    * 通勤時間帯の電車がそこまで混まないこと
  駅までが近い物件であること
    * 徒歩5分圏内で生活してきたので、そこの条件に当てはまること
  住みたいと思うエリアであること
    * 飲食店が一定以上存在し、新規オープンもあること
    * 中央区、渋谷区など土地勘のあるエリアがよい

サマリ

エリアを定めて、そのエリアで住居条件に合う物件を探していく方向で条件の整理が落ち着いた
  エリア
    * 乗り換えを許容しないケース(半蔵門線)
      * 田園都市線から世田谷に向かう世田谷エリアは電車が混むため条件外
      * 渋谷-大手町まででサラリーマンが住むエリアは予算を考慮するとあまりない
      * 三越前、水天宮、清澄白河、住吉あたりは候補エリア
    * 1回乗り換えを許容するケース(山手線、有楽町線、銀座線、日比谷線)
      * 他路線はあるが渋谷区、中央区で考えると駅自体は近いので、エリアとしては上記の路線候補となった
        * 渋谷区
        * 渋谷、恵比寿、広尾が候補エリアになったが、駅近物件の希少性と予算面から選択肢からは除外
        * 中央区
        * 駅近物件が多い。築地、新富町、月島、日本橋、人形町(水天宮、三越前と被る)が候補エリア

物件探しの選択肢

  コロナ影響下である点を踏まえて、インターネットを中心にエリアの物件を検索していくことにした。
  大きくマンションには新築と中古に分類されて、探し方とタイムスケジュールが異なる。

新築マンション

  ディベロッパーが建設しているマンションを未入居状態で購入するパターン
    👍メリット
       1.住宅と共用部分の設備が最新のもので提供される
       2.オプション変更(壁紙や間取り)の変更がリフォームより安価で実施可能
       3.マンションデベロッパーの販売会社から購入するため仲介費用などの初期費用が不要
    👎デメリット
       1.建設中に売り出しが始まるため実際の引き渡し時期が先のケースが多い        2.実際の物件を確認することができないケースが多い
    🔍探し方
       1.マンション検索サービス SUUMO 、LIFULL HOME’S、ヤフー不動産で検索
       2.不動産ディベロッパー 三井不動産レジデンシャル、住友不動産、三菱地所レジデンス、東急不動産、野村不動産、東京建物で検索

中古マンション

  既に建設済みのマンションを個人/不動産事業者から購入するパターン
    👍メリット
       1.実際の物件を確認して購入できる
       2.売主のスケジュール次第ではあるが、新築マンションよりは引き渡しまでの期間が短い
    👎デメリット
       1.購入物件によるが新築と比べると設備が古くなる
       2.大規模修繕前等の場合に修繕費が追加で必要なケースがある
       3.仲介不動産から購入する場合に仲介手数料が必要となる
    🔍探し方
       1.マンション検索サービス SUUMO 、LIFULL HOME’S、ヤフー不動産で検索
       2.不動産ディベロッパー 三井不動産レジデンシャル、住友不動産、三菱地所レジデンス、東急不動産、野村不動産、東京建物で検索
       3.不動産販売会社(中古販売の仲介と保有している物件を販売している会社)のサイト検索

サマリ

将来変更ができない間取り、立地などの物件条件>新築or中古の選択肢となるので、検討段階では絞らず両方から物件を検索

購入物件の決定

毎週物件を検討して、不動産会社への訪問を実施

検討した物件

結果として4マンション、また1マンションについては、3タイプの部屋が別売主のため検討を実施
未入居中古は、地権者の権利物件で住居せず中古として販売するケースや新築購入後に諸事情により住居をせず販売するケースが該当

   1.マンションA
     スペック : 新築、中央区、駅徒歩7分、3LDK 70㎡ 12,000万円
     時期 : 販売中
   2.マンションB
     スペック : 新築、渋谷区、駅徒歩10分、3LDK 70㎡ 14,000万円
     時期 : 販売中
   3.マンションC
     スペック : 新築、中央区、駅徒歩10分、3LDK 70㎡ 9,000万円
     時期 : 2022年夏頃引渡
   4.マンションD-1
     スペック : 新築、中央区、駅徒歩3分、3LDK 65㎡ 8,500万円
     時期 : 販売中
   5.マンションD-2
     スペック : 未入居中古、中央区、駅徒歩3分、3LDK 70㎡ 9,500万円
     時期 : 販売中
   6.マンションD-3
     スペック : 未入居中古、中央区、駅徒歩3分、3LDK 70㎡ 10,000万円
     時期 : 販売中

決定した物件

結果的には4.マンションD-1の新築マンションを購入することに決定
通勤のために駅まで毎日歩くことを検討するとマンションDが最有力候補
D−２,D−３では仲介手数料(相場は物件価格の5%程度)400~500万円が追加で必要となる点も考慮
中古物件の場合は売主が誰に販売するか選ぶが、新築は抽選となり結果10倍程度の倍率の中で権利を得られたのも大きかった

本件は地権者が個人ではなく不動産建設を手掛ける企業であったため
中古としてではなく新築としてリセールというレアケースですが、条件の良いマンション選びとなりました
契約関連は後日記載していきます