住宅購入 Part2 物件購入

マンションを購入したので、その備忘録
物件購入までの経緯はこちら

前提の情報

購入者の情報

 DINKS   👨 30代 IT系企業 フルリモート(オフィスあり) 中央区在住、駅直結マンション1LDK 55㎡
  👩 40代 管理栄養士 オフィス出勤(世田谷区) 渋谷区在住、駅徒歩5分マンション1K 25㎡
    👦👧 将来子どもの計画なし

購入の時系列

   1.2020/09-2020/11 マンション購入の検討開始、購入物件の決定
   2.2021/11-2021/01 マンション購入契約の準備と執行
   3.2020/12-2021/02 マンションリフォームの実施
   4.2021/01-2021/02 マンション入居準備と引越

購入物件

   スペック : 新築、中央区、駅徒歩3分、3LDK 65㎡ 8,500万円

マンション購入契約の準備と執行

物件契約

   21/11中旬 物件抽選と確定、重要事項説明書のドラフト説明
     抽選は商店街の福引のようなもので10倍強の倍率であったが当たって良かった
     法律であったり、ドキュメントを読むのは好きなのでここの説明は楽しかった
   21/11中旬 手付金入金 購入価格の5%(400万円強)
     10%程度必要かと思ったが期間も短いので5%でという話、キャッシュフローとしては助かった
   21/11下旬 重要事項説明書、契約、リフォーム相談
     契約と今後の流れ、リフォーム希望のための進め方を相談し、1時間程度で終了

住宅ローン契約と執行

   21/11下旬 住宅ローン審査本審査申し込み
     不動産指定のメガバンクと金利の低いネット銀行(SBI)を並列で申し込み実施
     ネット銀行は時間がかかるとネットにあるが1ヶ月程度必要で本当に時間がかかった
   21/12初旬 団信のための健康診断追加実施
     ちょうど健康診断の再検査項目があり、審査停止の連絡、急ぎ受診して診断書をもらった
     結果健康面に課題はなく健康面に課題はなく無事に通ったので良かった。
     一部金融機関では再検査項目がそのままというだけで落ちるのでちゃんと再検査を受けるべき
   21/12下旬 住宅ローン本審査通過
   21/1下旬 司法書士面談の実施
   21/1下旬 住宅ローン契約執行、物件引渡、登記変更
     SBIのためネットで入金業務が行われ、司法書士が確認の上、処理完了で困ることはなかった

物件引渡

   21/1下旬 鍵の引渡、設備点検、設備書類の引渡完了

マンションリフォームの実施

リフォーム箇所の検討

  どうせならリフォームをこのタイミングでということになり間取りの変更
  DINKSで3LDKである必要性があまりないため、2LDKでLDKを広くする検討を実施
  壁を取り払い、床暖房まで広げると費用が跳ね上がるのでそこは未実施
  壁紙をLDK一体変更することになるので、アクセントクロスの検討実施

リフォーム業者選定

   選択肢は複数あって
     1.不動産会社の仲介(今回は内部のリフォーム事業部門)
     2.マンション管理会社の仲介
     3.自力で探す
   今回は相見積もり含めて不動産会社と管理会社の仲介に見積もりを行った
   結果として200万円と80万円で価格に開きがあり、希望内容にも沿っていた後者を選択した

リフォーム契約

   引渡前は鍵がなく内見ができず見積もりが困難という状態であったが
   不動産会社の営業の方によくしていただき、2,3回立ち会いを頂くことができた
   結果、引渡前の1月中旬には契約を行い、資材調達含めて引渡の翌月曜日から着工となった

リフォームの実施、引渡

   リフォームはいくつか問題が発生し、施行不具合により追加料金も発生
   自身の業務でも発生することでもあるので折半という形で了承した
     追加料金は、資材の都合上止む得ないものである点
     業者側に利益がでない状態は避けたい点
   新居が当時の住居から徒歩2分ということもあり、確認、意思決定を都度行うことで解決はした
   スケジュールとしては清掃が引越前日のギリギリとなったが無事完了し、想像通りの仕上がりとなった

   仕事柄だとは思うがリフォームはスケジュールのあるプロジェクトで、プロジェクトマネジメントをもっと理解したほうが業務が円滑なのにと感じることが多かった

マンション入居準備と引越

引越業者選定と引越日の確定

   新築引越の場合、幹事業者が存在し、今回はサカイが幹事を行っていた
   竣工後の期間は一斉入居があるため各住居の引越可能日のスケジューリング
   また一定期間の床、壁の緩衝材を管理を行ってくれる
   幹事会社が取りまとめを行うのは合理的でだいたいどこもそうなっている

   15万円弱の料金であったが、2拠点からの搬入、荷物が多いこと、前回の単身引越が7万程度だったため
   相見積もりは実施せず契約した、過去の履歴から管理部門経由で最初から値引きしてくれた点
   幹事会社は新居に常駐メンバーがおり荷降ろしが円滑な点も契約の決め手になっている
   荷物がかなり多く20万円程度まで視野に入れていたのでこのあたりは予算に収まった形となった

サマリ

感想

   2020/9~2021/2の半年間、慣れない不動産関連業務での疲弊はあるものの楽しかった

   2021/08くらいまでに引越と考えていたので想定より早く進んだこと
   抽選により気に入った物件を購入できたことを考えるとよいマンション購入だったと考えている
   他業界とコミュニケーションすることは少ないのでコミュニケーションコスト(プロトコルが合わない)点は非常に課題を感じた

住宅ローンでQOLは上がったのか

   生活面
     食洗機が新たに追加されたコロナで自宅で食事が多いことも考えるとQOLの向上になっている
     ドラム式洗濯機も7年ぶりに買い替えたが時間と仕上がりが格段に向上しておりQOLの向上になっている
   費用面
     全体としてかかった費用は9,000万円程度
     (売買代金8,500万円+諸経費400万円+リフォーム80万円)
     低金利のため頭金なしでフルローン、住宅ローン控除のためペアローンで契約
     月々の発生する費用は、管理費+住宅ローン返済で26万円程度
     前は別々の一人暮らしで21万+10万円の賃貸のため、月々のキャッシュフローは改善
     住宅ローン控除も13年間あるためキャッシュフローはマンション購入の方がQOLが高い

     また、資産性の部分でもHOME’S Price Mapで3000万ほど資産価値が向上しているので良い買い物だったと考えている

   不動産取得はリスクも付いてきますが、抽選になるくらいに需要がある物件であればリスクも低いと考えて居住選択にスケジュール的な余裕があるうちに取得を行うことを若い自分にはオススメしたい